Der Kauf von Immobilien in Bulgarien zieht sowohl einheimische Käufer als auch ausländische Investoren an – dank vergleichsweise niedriger Steuern, eines transparenten Abwicklungsverfahrens und erschwinglicher Immobilienpreise. Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags ist es jedoch wichtig, sich im Voraus darüber zu informieren, welche Steuern und verpflichtenden Abgaben vom Käufer zu zahlen sind. Nachfolgend werden die wichtigsten Steuern beim Immobilienkauf in Bulgarien sowie zusätzliche begleitende Kosten ausführlich erläutert.

Grunderwerbsteuer (lokale Steuer)

Die wichtigste Steuer beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien ist die lokale Grunderwerbsteuer. Ihr Satz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, und liegt in der Regel zwischen 2% und 3% des Immobilienwerts.

Die Steuer wird auf Basis des höheren der folgenden beiden Beträge berechnet:

• des im Kaufvertrag angegebenen Kaufpreises;
• des von der Gemeinde festgelegten Steuerwerts der Immobilie.

Diese Steuer ist vom Käufer vor der notariellen Beurkundung zu entrichten, da der Notar andernfalls den Eigentumsübergang nicht eintragen kann.

Notargebühr

Die Notargebühr in Bulgarien ist eine verpflichtende Abgabe und hängt vom Wert der Immobilie ab. Sie wird nach einer staatlich festgelegten progressiven Skala berechnet und beträgt im Durchschnitt etwa 0,1–1,5% des Kaufpreises.

Je höher der Immobilienwert, desto höher fällt die Notargebühr aus, wobei es eine gesetzliche Obergrenze gibt. In der Gebühr sind in der Regel enthalten:

• die Erstellung der notariellen Urkunde;
• die Prüfung der Eigentumsverhältnisse;
• die Registrierung des Geschäfts.

Eintragungsgebühr bei der Registeragentur

Nach der Unterzeichnung der notariellen Urkunde muss der Kauf im Immobilienregister (Agentur für Eintragungen) eingetragen werden. Dafür wird eine staatliche Gebühr in Höhe von 0,1% des Immobilienwerts erhoben.

Diese Zahlung stellt die offizielle Eintragung des neuen Eigentümers sicher und schützt dessen Eigentumsrechte.

Mehrwertsteuer (MwSt.)

In den meisten Fällen fällt beim Kauf von Bestandsimmobilien keine Mehrwertsteuer an. Beim Erwerb von Neubauten direkt vom Bauträger sind jedoch zwei Szenarien möglich:

• wenn die Immobilie seit mehr als 5 Jahren in Betrieb ist – keine MwSt.;
• bei neuen Immobilien (bis zu 5 Jahre) – es kann eine MwSt. von 20% anfallen, die in der Regel bereits im Preis enthalten ist.

Dieser Punkt sollte im Voraus geklärt werden, da die Bedingungen vom Status der Immobilie und vom Verkäufer abhängen.

Zusätzliche Kosten

Neben den Steuern sollte der Käufer auch weitere Nebenkosten berücksichtigen:

• Anwaltsleistungen im Jahr 2026 – 450 Euro (unter Nutzung eines anwaltlichen Treuhandkontos);
• Dolmetscher (falls der Käufer kein Bulgarisch spricht) – für Ausländer verpflichtend;
• Bankgebühren für Geldüberweisungen;
• Immobilienbewertung, falls diese für eine Hypothek erforderlich ist.

Im Durchschnitt belaufen sich alle zusätzlichen Kosten und Steuern auf etwa 4–6% des Immobilienwerts.

Steuern nach dem Kauf

Nach Abschluss des Kaufs zahlt der Immobilieneigentümer jährlich:

• Grundsteuer – etwa 0,1–0,45% des Steuerwerts;
• Müllabfuhrgebühr, deren Höhe von der jeweiligen Gemeinde abhängt.

Diese Steuern gelten als einige der niedrigsten in der EU.

Das Steuersystem beim Immobilienkauf in Bulgarien bleibt transparent und vergleichsweise vorteilhaft. Die Hauptkosten entstehen durch die lokale Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Eintragungsgebühren. Bei guter Vorbereitung und rechtlicher Begleitung erfolgt der Kauf ohne versteckte Kosten oder unerwartete Ausgaben, was Bulgarien zu einem attraktiven Land für Immobilieninvestitionen macht.